A Saída é pela Brasil

Em amarelo, a Avenida Brasil

É percebido que as maiores dores do Maringaense seja segurança e mobilidade. O Plano Diretor tem como ajudar e muito nestas demandas. Áreas mais movimentadas, com dinamismo, tendem a ser mais seguras, mais atraentes, pois tem mais gente cuidando e zelando pelo espaço. Com relação aos engarrafamentos, um dos motivos é a grande quantidade de veículos na cidade, e, um fluxo enorme de pessoas que o centro da cidade atrai todos os dias para trabalhar, estudar, e todas as outras demandas de um ser humano.

A Avenida Brasil e ruas adjacentes, na zona 01, talvez seja a área que mais carece de moradores e possui capacidade de absorver um acréscimo populacional considerável. O setor de serviços e o de comércio geram a maior parte dos empregos situados em grande parte nesta via, e nada mais sensato poder atrair trabalhadores para perto do trabalho, e estudantes para perto dos centros de ensino.

Segundo o censo de 2022, nos últimos 10 anos, Maringá atraiu 120 mil moradores, uma média de 12 mil moradores por ano. No censo de 2010, havia em média 3 pessoas por unidade habitacional na cidade. Então, a cidade precisa construir no mínimo 4 mil moradias por ano. Desde 2018, segundo o Pró-Zeis - programa habitacional da prefeitura, foram entregues, em torno de 2 mil moradias, uma média de 200 unidades por ano, ou seja 5% da demanda. Fica mais do que claro que não será o setor público que resolverá esta necessidade.

Para alocar estes migrantes, ou seja, duas mil moradias, teria três formas: No modelo original, construindo 03 “Zona 02” por ano, ou seja 189 quadras. No modelo que a prefeitura acaba incentivando mais, de casas geminadas, resultaria em 29 quadras do mesmo tamanho das quadras da Zona 02. Num terceiro modelo, 11 prédios de 18 andares, sendo 4 apartamentos por andar, resultando em 05 quadras de mesmo tamanho.

Agora eu pergunto: quantas viaturas seriam necessárias para patrulhar estas cinco quadras? Quantos postes de Luz seriam necessários para iluminar estas cinco quadras? Quantos zeladores seriam necessários para deixar limpas estas ruas? Quantas horas demorariam para os lixeiros recolherem esses lixos? Quantos buracos no asfalto precisariam ser tapados? Quanto tempo levaria para uma ambulância chegar? Qual a probabilidade destas pessoas precisarem usar o carro para alguma necessidade? E nas 29 quadras de geminadas? E nas 189 aos moldes da zona 2?

Acredito que poderíamos focar na terceira opção. Pois as vias da cidade já estão com capacidade esgotada. Sim, tem pontos negativos, como o sombreamento, que naquela região comercial não teria impacto, diferente se fossem próximas a regiões com predominância de casas. Talvez a estrutura de esgoto não consiga atender a demanda, o que poderia ser condição a adequação da rede para as construtoras poderem construir mais, ao invés da outorga onerosa - quando pretende-se construir mais do que o permitido, que já é cobrada e acaba desestimulando a construção de novas moradias ali.

E porque isso não acontece na Avenida Brasil? Como os lotes possuem valores muito acima do restante da cidade por conta do comércio pujante, as construtoras preferem construir em áreas onde conseguem as mesmas unidades a um custo menor. Para incentivar a construção neste eixo, eu proporia um Coeficiente de Aproveitamento - quantas vezes pode-se construir segundo a metragem do terreno, bem maior, sem a cobrança da outorga. Sem obrigatoriedade de vagas de garagem, pois cada uma vale até R$50 mil, delegando ao mercado definir conforme a demanda.

Se contarmos as quadras lindeiras da Avenida Brasil, partindo da Praça do Peladão até a Souza Naves, que dão em torno de 4 km entre uma e outra, são 48 quadras. Seguindo o modelo proposto, teríamos capacidade de absorver novos moradores por 10 anos, neste mesmo ritmo de crescimento, até a uma nova revisão do plano diretor maringaense. Pessoas menos dependentes de carro, construções que qualificariam a principal via de comércio da cidade, gerando ambientes mais seguros, pois com o uso diversificado a dinâmica da avenida e da cidade seria mais vibrante, reduzindo o valor da moradia pelo aumento da oferta, um custo de manutenção bem abaixo das extremidades da cidade, e o melhor, sem a poder público precisar investir um real.

Porém, o que vemos é um plano diretor que escolheu penalizar as construções na área central com a diminuição do coeficiente de aproveitamento, e ainda cobrando a outorga onerosa para alcançar índices construtivos próximos aos atuais, o que vai acabar aumentando o valor dos imóveis pela diminuição da oferta. Precisamos estimular quem ajuda a solucionar os problemas, mas não só alguns, deste modo estamos criando reserva de mercado, monopólio, o que não é bom para o Maringaense e para aqueles que gostariam de morar aqui. Podemos observar também mais áreas sendo incluídas para expansão do perímetro, ou seja, a maior parte das pessoas que chegarem a cidade serão direcionadas para as extremidades, gerando um maior custo para a cidade, com mais carros se movendo para o centro… virando uma espiral de crescimento perverso, com habitações cada vez menores e mais caras por conta da baixa oferta.